Доступность жилья существенно уменьшилась – покупатели ведут себя сдержанно

В третьем квартале этого года индекс доступности жилья резко упал во всех столицах Балтии. Хотя повышение зарплат продолжалось, резкий подъем цен на квартиры и рост процентных ставок потянули доступность жилья вниз.

Балтийский индекс доступности жилья (ИДЖ) от Swedbank отображает возможности среднего домохозяйства позволить себе приобрести квартиру площадью 55 квадратных метров с помощью ипотечного кредита в одной из столиц стран Балтии. С учетом средней процентной ставки и цены жилья рассчитываются ежемесячные платежи, которые нужно направлять на погашение долговых обязательств, и они соотносятся с развитием полутора средних зарплат нетто в соответствующем городе.

В годовом сечении индекс доступности жилья значительно уменьшился. Прирост зарплат отставал от повышения цен на квартиры, что вкупе с растущими процентными ставками негативно повлияло на доступность жилья. В Вильнюсе и Таллине величина индекса доступности жилья снизилась соответственно до 120.9 и 119.6. Хотя в Риге доступность жилья значительно ниже, чем раньше, все же она остается самой высокой среди балтийских столиц – величина индекса в третьем квартале составляла 176.6. Подобная величина индекса означает, что у такого домохозяйства, доходы которого соответствуют 1,5 среднемесячной зарплаты нетто в Риге и которое хочет приобрести квартиру площадью 55 м², доходы были на 76,6% выше, чем это было бы необходимо, чтобы на обслуживание ипотечного кредита направлять не более 30% семейных доходов.

Подсчеты Swedbank показывают, что в третьем квартале в Риге средневзвешенная цена за квартиру выросла на 12%. Более медленный темп прироста зарегистрирован в случае квартир в не слишком новых домах (которые построены до 2000 года). В свою очередь, прирост цен на квартиры, которые находятся в домах, построенных или реновированных после 2000 года, и которые в основном дороже старых квартир, ускорился. Доступность таких квартир также немного ниже – величина индекса составляла 125.8.

Скорее всего, на ускорение роста цен повлияли сделки с ранее зарезервированными новыми квартирами.

Цены этих квартир еще выше, а доступность квартир еще ниже.

Рекордно высокая инфляция и высокие процентные ставки увеличили финансовую нагрузку домохозяйств. Более дорогое обслуживание кредитов, а также шок от дороговизны жизни и тревога в связи с рецессией уменьшили конфидентность населения. Покупатели стали осмотрительнее – спрос на жилье в третьем квартале уменьшился. Количество сделок уменьшилось на 6% в сравнении с третьим кварталом прошлого года.

На первичном рынке уменьшилось количество сделок, а также замедлились темпы резервирования находящегося в процессе строительства жилья. На вторичном рынке также наблюдается спад активности. Более устойчивый спрос еще может сохраняться в сравнительно новых проектах на вторичном рынке, которые построены или реновированы после 2000 года, – покупатели, которые больше не могут позволить себе приобрести квартиры в новостройках, рассматривают такие варианты.

Напротив, более дешевое жилье советского времени потеряло свою привлекательность из-за низкой энергоэффективности. Из-за угрозы возрастания счетов за отопление владельцы были заинтересованы их побыстрее продать. Предложение продажи такого жилья, особенно большого по площади, существенно выросло. Из-за уменьшения спроса несколько месяцев подряд регистрируется падение цен на расположенные в домах советских времен квартиры.

Скорее всего, прирост средневзвешенной цены в ближайшие месяцы еще будут поддерживать сделки с зарезервированными ранее квартирами в новых проектах, которые дороже среднего жилья. Однако в условиях царящей неопределенности цены на жилье в течение следующего года могут уменьшиться. Низкий спрос и высокие процентные ставки могут привести к небольшой коррекции цен – в районе 5% или немногим больше. Конечно, развитие цен в разных сегментах будет отличаться. Например, уменьшения цен на квартиры в новых проектах мы можем и не дождаться. Девелоперы находятся в хорошем финансовом положении, они могут ждать покупателей, не уменьшая цены на квартиры.

Средняя зарплата в третьем квартале продолжала расти. Зарплата нетто в Риге была на 5,7% больше, чем годом ранее. Хотя доходы увеличились, резко растущая инфляция уменьшила реальную зарплату работающих и объем свободных средств. В следующем году росту средней зарплаты будет способствовать повышение минимальной зарплаты. На 2023 год Swedbank прогнозирует прирост месячной зарплаты брутто в размере 8.5%.

В 2022 году прирост зарплат отставал от прироста цен на жилье. Это вызвало спад доступности жилья. В следующем году эта динамика цен–зарплат может поменяться – средневзвешенная цена квартир, скорее всего, уменьшится, в свою очередь, зарплата нетто будет расти. Доступность жилья будут ограничивать возрастающие процентные ставки, поэтому индекс доступности жилья, скорее всего, будет подвержен колебаниям.

Читайте также

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Пожалуйста, введите ваш комментарий!
пожалуйста, введите ваше имя здесь

Новости