Второй квартал был неблагоприятным для покупателей жилья – доступность жилья уменьшилась во всей Балтии. В Таллине величина индекса доступности жилья (ИДЖ) существенно уменьшилась и является самой низкой в Балтии. В Риге и Вильнюсе доступность жилья также уменьшилась, но еще удерживалась близко к допандемийному уровню, сообщает экономист Swedbank Лаймдота Комаре.
Балтийский индекс доступности жилья от Swedbank (ИДЖ) отображает возможности среднего домохозяйства позволить себе приобрести квартиру площадью 55 квадратных метров с помощью ипотечного кредита в одной из столиц стран Балтии. С учетом средней процентной ставки и цены жилья рассчитываются ежемесячные платежи, которые нужно направлять на погашение долговых обязательств, и они соотносятся с развитием полутора средних зарплат нетто в соответствующем городе.
Во втором квартале доступность жилья занижал прирост цен на квартиры, который во всех столицах стран Балтии во втором квартале существенно опережал повышение зарплат. Цены новых квартир на рынке росли благодаря повышению строительных расходов и ограниченному предложению квартир, в том числе под влиянием пандемии. В то же время мощный спрос на жилье распространился и на вторичный рынок, где также выросли цены на квартиры.
Несмотря на стремительное повышение цен, при нынешних рыночных условиях и методологических допущениях индекса в столицах стран Балтии среднестатистическое домохозяйство по-прежнему может позволить себе приобрести жилье.
Величина индекса доступности жилья в Риге составляла 191,2. Подобная величина индекса означает, что у такого домохозяйства, доходы которого соответствуют 1,5 среднемесячной зарплаты нетто в Риге и которое хочет приобрести квартиру площадью 55 м², доходы были на 91,2% выше, чем это было бы необходимо, чтобы на обслуживание ипотечного кредита направить не более 30% семейных доходов. В Риге доступность жилья остается выше, чем в Вильнюсе и Таллине. Как и у соседей, у нас цены на квартиры росли быстрее, чем зарплаты. Повышение зарплат в течение года у рижан зафиксировано в районе отметки в 7,5%. Рост средней цены на квартиру ускорился и превысил 12% в год. Хотя прирост цен достиг двузначной величины, и уровень цен, и темпы их прироста все еще отстают от остальных столиц стран Балтии.
Повышение цен в течение года зафиксировано во всех сегментах рынка квартир. Цены на квартиры в домах, которые построены или реновированы после 2000 года и находятся не в центре города, выросли на 9,7%. Этот сегмент включает в себя как только что построенные и первый раз торгуемые квартиры, так и вторичный рынок жилья. В целом в этом сегменте заключается 20% всех сделок. Зарегистрированный прирост цен хотя и больше, чем ранее, но все же не до конца отображает актуальное повышение цен. Большая часть единиц нового жилья бронируется, еще пока дом строится, и в тот момент цена фиксируется. В свою очередь, сделка заключается и появляется в статистике только через длительный отрезок времени, когда жилье сдается в эксплуатацию. Таким образом создается ситуация, в которой нынешняя статистика отображает цены при бронировании даже более чем годичной давности.
Сейчас на рынке наблюдается следующая ситуация: цены при новых случаях бронирования в течение последнего года – полутора лет выросли примерно на 30%, и в большинстве случаев цены уже превысили 2000 EUR за квадратный метр.
На резкое повышение цен в основном влияли более высокие расходы на строительные материалы и рабочую силу. Цены при новых случаях бронирования будут отображены в данных с временным сдвигом. Но уже сейчас можно уверенно сказать, что из-за высоких цен бронирования доступность жилья в новых проектах существенно уменьшилась. Высокие цены в новых проектах побуждают покупателей рассматривать приобретение квартиры, которая построена или реновирована после 2000 года, на вторичном рынке. В этом сегменте спрос вырос и потянул за собой вверх цены.
Во втором квартале сделки со старыми квартирами за пределами центра Риги, которые в основном находятся в построенных в советское время и не реновированных зданиях, составляли почти 60% всех сделок. Средняя цена этих квартир в течение года выросла примерно на 16,5% и превысила 1000 EUR за квадратный метр. Хотя эти квартиры до сих пор являются наиболее дешевым и в плане цены доступным жильем в Риге, при их приобретении следует считаться с дополнительными расходами. Во-первых, выше и так уже дорогие счета за отопление из-за низкой энергоэффективности этих домов. Во-вторых, расходы на содержание этих домов обычно больше, к тому же рано или поздно придется инвестировать в реновацию и утепление такого жилья.
Несмотря на прирост цен, активность на рынке жилья во втором квартале оставалась сравнительно сильной и была немного выше, чем годом ранее. Повышение цен пока что существенно не повлияло на готовность людей приобретать жилье. Количество случаев бронирования квартир в новых проектах также находится почти на рекордных высотах. Однако общее число сделок в сравнении с началом года уменьшилось. Частично это можно объяснить задержками строительства, под влиянием которых замедляется сдача нового жилья в эксплуатацию и его регистрация в статистике. Однако похоже на то, что и растущая дороговизна жизни и спад покупательной способности начинают ограничивать спрос, например, на серийные квартиры советских времен.
Доступность жилья сейчас все еще довольно высокая. Однако и во второй половине года она продолжит уменьшаться. Повышение цен, скорее всего, продолжится, и ему будет способствовать поступление в статистику данных о квартирах в новостройках. Однако различные сегменты могут пережить коррекцию цен. Доступность жилья также будет уменьшать ожидаемое повышение процентных ставок. С целью обуздать инфляцию Европейский центральный банк в этом году уже дважды повышал свою базовую процентную ставку и планирует делать это и в дальнейшем. Это влияет и на ставки EURIBOR. Шестимесячная ставка EURIBOR 22 сентября этого года достигла 1,76%. Повышение цен вкупе с приростом процентных ставок негативно повлияет на доступность жилья. Это, в свою очередь, может уменьшить интерес к приобретению жилья и активность на рынке.