У альтернативных видов финансирования в реализации проектов недвижимости есть перспективы даже сейчас, когда банки начали кредитовать активнее. Эти новые источники будут привлекательны как «подушка безопасности» для девелоперов, для получения дополнительного финансирования или стартового капитала, а также для тех, кто хочет вложить свободные средства и получить большую отдачу, чем от банковских депозитов.
К такому выводу пришли участники ежегодной конференции Латвийской ассоциации недвижимости LANĪDA «Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии» — предприниматели и представители финансовых учреждений, обменявшиеся мнениями на дискуссии «Альтернативные источники финансирования. Есть ли у них будущее?»
То, что привлечение финансирования актуально для латвийских предприятий, подтверждает представленное в начале года исследование центра изучения общественного мнения SKDS – 21% предпринимателей, то есть каждый пятый, заявили, что в ближайшие годы планируют привлечь дополнительное финансирование на начало бизнеса, развитие предприятия либо расширение деятельности. В ходе конференции был проведен экспресс-опрос о предпочтительных видах финансирования. 65% участников опроса заявили, что в реализации проектов используют банковский кредит, 18% привлекают инвестора, а 18% финансируют проекты из собственных средств.
«Тощие» годы в кредитовании создали фундамент для развития альтернативных видов финансирования и приумножили их популярность, поэтому на конференции LANĪDA были рассмотрены эти виды финансирования и их перспективы.
Екаб Криевиньш, член правления Altum, рассказал об этом государственном финансовом учреждении, которое через финансовые инструменты (ссуды, гарантии, вложения в фонды рискового капитала) оказывает государственную поддержку определенным целевым группам. Он рассказал о программах, которые могут быть актуальны для работающих на рынке недвижимости. «Наша цель не в том, чтобы предлагать более дешевые деньги, а в том, чтобы работать в таких областях, где рынок сам не справляется, а мы можем предоставить поддержку через гарантию. Altum разрабатывает и реализует программы господдержки, устраняя несовершенства рынка, которые не могут разрешить частные финансовые учреждения, и обеспечивает доступность средств в сферах, которые государство определило как важные», — пояснил специалист. Он добавил, что Altum работает не только с европейскими, но и с государственными деньгами. Таких программ, которые непосредственно бы использовались для развития проектов недвижимости, нет, но косвенно программы Altum могут быть использованы, например, при строительстве и ремонтных работах.
Совсем скоро будет дан старт новой программе рискового капитала: в новый период финансирования ЕС на рисковый капитал предусмотрено 85 млн. евро из структурных фондов. Часть этих средств, около 15 млн. евро, через посредничество фондов акселерации будут использованы для вложений в предприятия на раннем этапе развития. В основном это будут технологические и инновационные предприятия, а остальное финансирование предусмотрено для следующих стадий развития. Финансирование будет доступно фондам акселерации этим летом.
Е. Криевиньш отметил еще одну новую программу, по которой доступно 166 млн. евро — на повышение энергоэффективности многоквартирных домов, и выразил гордость программой гарантий на приобретение жилья, в рамках которой за два года предоставлено уже 5 тыс. гарантий молодым семьям. «В прошлом году через Altum мы гарантировали почти половину всех выданных банками жилищных кредитов», — добавил он.
Илзе Опмане-Егере, руководитель управления крупных предприятий банка DNB, одобрила развитие различных альтернативных видов финансирования. «У этих источников другой уровень риска, по сравнению с банками, которые работают в низкой или средней категории риска, а также другой уровень отдачи, поэтому классической конкуренции мы тут не видим. Это финансирование вполне можно комбинировать с банковским», — заявила на конференции представитель банка, добавив, что видит хорошие возможности для различных платформ финансирования как дополнительных источников средств. Она согласилась с предположением участников дискуссии о том, что в будущем произойдет слияние разных источников финансирования: «Технологии уже сейчас важны и станут еще важнее, и недалеко то время, когда такое взаимное заимствование будет проходить через банки. На самом деле, в платформах заимствования нет ничего нового, это как биржа, где инвестор вкладывает средства. В будущем исчезнет граница между биржей, банком, фондами – они будут тесно связаны между собой», — прогнозировала И. Опмане-Егере. Она не считает, что большие международные платформы, работающие на рынке недвижимости, придут в Латвию и станут очень популярными, потому что «недвижимость – это локальный бизнес, чтобы в нем работать, его нужно понимать до мельчайших деталей, и вряд ли международные платформы будут нанимать здесь специалистов для обслуживания нашего очень маленького рынка».
Даниэль Павлютс, член правления Латвийской ассоциации стартапов, рассказал, что в организации сейчас 70 членов, а в Латвии в последние годы в сферу стартапов привлечено финансирование в размере почти 150 млн. евро (76% поступило от иностранных инвесторов). Эти средства вложены в 240 проектов, большинство из которых относится к финансовым технологиям. Д. Павлютс допускает, что это количество может быть еще больше, потому что не все обращаются за рисковым капиталом публично. Из проектов, получивших поддержку, шесть успешно осуществили продажи, о суммах которых никто вслух не говорит. Павлютс добавил, что в ассоциации пока немного предприятий, связанных с рынком недвижимости. «Мировой рынок недвижимости медленно подключается к технологическим процессам, но девелоперы все больше интегрируются в международные платформы, которых сотни, с прозрачной деятельностью, низкими комиссиями и разумной отдачей. Перед инвесторами открывается огромный выбор, возможности растут, и консерватизм скоро закончится. В любом бизнесе будет появляться все больше платформ, разные решения, которые заставят банки пересмотреть свою деятельность», — отметил в ходе дискуссии эксперт.
Дайнис Рупайнис, руководитель по развитию EstateGuru в Латвии (предприятие занимается краудфандингом и с августа 2016 года выдает в Латвии ссуды под залог недвижимости), разъяснил принципы этого финансирования. «Это платформа, сводящая инвесторов с заемщиками, у которых есть проект, но недостаточно средств. Если мы договариваемся об условиях, мы размещаем на сайте предложение, и инвестор может выбирать, куда инвестировать свои средства (минимальная сумма вложения составляет 50 евро, а средняя — 600 евро), — рассказал он. — Если банк отказывает в финансировании или медленно принимает решение, то краудфандинг становится альтернативой. Кроме того, сейчас, при почти нулевой процентной ставке по депозитам, вкладывать деньги в банках невыгодно». По словам Д. Рупайниса, сейчас на рынке недвижимости в Латвии работают три платформы краудфандинга: EstateGuru, которая представлена во всех трех странах Балтии (инвестировано почти 20 млн. евро в 119 проектов), CrowdEstate, представленная в Латвии и Эстонии (инвестировано почти 17 млн. евро в 35 проектов), и Bulkestate, представленная в Латвии (в два проекта вложено 108 тыс. евро). По мнению Д. Рупайниса, такой источник финансирования имеет перспективы, что он проиллюстрировал данными статистики о краудфандинговых займах в Европе. С 2013 года объем инвестиций вырос в несколько раз – если в 2013 году из общего объема ссуд в 936 млн. евро 499 млн. составили потребительские кредиты, а оставшаяся часть – кредиты на бизнес, то уже в 2015 году из общего объема 3,9 млрд. евро 2,03 млрд. евро составило кредитование предпринимательства.
Янис Ранцанс, председатель правления латвийской сети бизнес-ангелов LatBan, рассказал, что в этой организации более 60 членов, готовых инвестировать свои частные средства в интересные проекты с потенциалом прибыли в будущем, с высокой добавленной стоимостью и экспортным потенциалом. «Мы — часть европейского движения бизнес-ангелов, которое очень развито в Скандинавии, в Эстонии. Мы работаем с проектами на ранней стадии: это проекты высокого риска, где сначала может не быть даже предприятия, а есть только бизнес-идея, которая благодаря нашему опыту перерастает в предприятия и реальные проекты. Нас можно рассматривать как один из альтернативных источников финансирования, но мы не даем взаймы деньги, а участвуем в капитале, находимся «внутри» как соучредители предприятия», — рассказал он. LatBan получила уже 500 проектных заявок, прошла 31 инвестиционная сессия, 23 раза вложены средства. Например, в прошлом году 42 члена ассоциации из 62 инвестировали 8,4 млн евро в различные проекты. Я. Ранцанс рассказал об успешном сотрудничестве с Altum: это удачная возможность снизить риски, инвестируя в стартапы. Если бизнес-ангел инвестирует в проект 40% необходимого капитала, есть возможность привлечь в Altum 60% без частных гарантий, потому что это уже обеспечение инвестора.
Роланд Фелдманис, партнер компании Corvin Real Estate, считает, что для платформ заимствования на рынке есть место и перспективы. Он призвал смотреть в будущее, когда, возможно, такие платформы будут работать как своеобразные биржи и на вторичном рынке недвижимости, для малых проектов, и свои предложения будут подавать те, кто не может получить кредит, а для инвесторов это будет способ наращивания капитала вместо невыгодного депозита в банке. «У нас в банках лежит на депозитах около 20 млрд. евро, в том числе половину составляют вклады нерезидентов, поэтому платформы нужно использовать активнее, но пока они работают в основном в закрытой среде», — отметил Фелдманис.
Со своей стороны, представитель компании Rentējas Ивар Миллерс рассказал о личном опыте: когда банки перестали финансировать проекты, пришлось искать альтернативные способы, и были найдены бизнес-партнеры. «Наше предприятие стартовало и с банковскими средствами, и использовало так называемое 3F (friends, family and fools — друзья, семья и дураки), пока мы не вышли на рисковый капитал, и теперь уже три года «крутимся в этом колесе», реконструируя заброшенные дома в центре Риги и привлекая капитал из стран ЕС, которые уже накопили такой опыт. Финансовые затраты ниже, если сотрудничать с иностранными партнерами», — рассказал предприниматель.
Ежегодная конференция «Как будет развиваться рынок недвижимости в Латвии» была организована Латвийской ассоциацией недвижимости LANIDA в сотрудничестве с банком DNB. На мероприятие собралось около 200 участников, чтобы получить актуальную информацию о событиях на рынке, обменяться лучшим опытом и наметить перспективы будущего развития, а также встретиться и пообщаться с коллегами.
Ref:224.000.112.6384