В начале этого года индекс доступности жилья в странах Балтии начал давать сбои. Потрясения, вызванные войной в Украине, также оказали значительное влияние на рынок недвижимости. Рост стоимости строительства, нехватка строительных материалов и стремительный рост инфляции вызывают опасения по поводу наличия жилья в ближайшем будущем.
Индекс доступности жилья Swedbank в странах Балтии отражает средние способности домохозяйства позволить себе ипотечный кредит на 55 квадратных метров в одной из столиц стран Балтии. С учетом средней процентной ставки и цены на жилье рассчитываются ежемесячные платежи по долговым обязательствам и сопоставляются с развитием средней чистой нетто заработной платой в соответствующем городе.
В течение года индекс доступности жилья вырос в Вильнюсе, а в Риге и Таллине понизился.
В начале этого года низкие процентные ставки поддерживали доступность, но этого было недостаточно для ее улучшения в течение года в Риге и Таллине – рост цен на жилье в этих прибалтийских столицах опережал рост заработной платы. В то же время в Вильнюсе заработная плата росла быстрее, чем цены, и в течение года индекс вырос. Важно отметить, что по сравнению с четвертым кварталом прошлого года индекс доступности жилья уменьшился во всех столицах Балтии. Несмотря на колебания, индекс указывает на то, что при текущих рыночных условия и предположениях методологии индекса жители всех прибалтийских столиц по-прежнему могут позволить себе жилье в среднем домохозяйстве.
Данные показывают, что в первом квартале средняя цена в Риге выросла на 8,9%. Следует напомнить, что сделки по-прежнему регистрируются со сдвигом во времени. Статистика показывает уже совершенные сделки, а не текущие резервации квартир. Быстро растущие затраты на строительство значительно повысили цены на резервации, в результате рост цен на новые квартиры в первом квартале этого года, скорее всего, был стремительнее, чем показывают данные (+4,9%). В отдельных случаях период времени между резервацией и завершением сделки может достигать двух лет.
Средняя зарплата в начале этого года продолжала расти. Однако большая часть прироста начал съедать возрастающий рост потребительских цен.
В этом году ожидается снижение покупательной способности населения, а период восстановления прогнозируется в лучшем случае только в следующем году. По мере возрастания инфляции снизится объем свободных средств населения. В сочетании с неуверенностью о размере роста будущих цен часть жителей, возможно, поспешат приобрести недвижимость сейчас, опасаясь дальнейшего роста цен. Это может привести к временному повышению активности на рынке, после которого последует замедление, сообщает Swedbank.
Война в Украине способствовала росту инфляции во всем мире.
В результате центральные банки мира, в том числе Европейский центральный банк (ЕЦБ), борясь с ростом цен, повышают процентные ставки. В большинство ипотечных кредитов в странах Балтии включены плавающие процентные ставки. Рост процентных ставок увеличит стоимость обслуживания ипотечных кредитов, а это может уменьшить желание людей увеличивать свой существующий долг или брать на себя новые долговые обязательства. В этом индексе доступности жилья разработаны сценарии, которые моделируют изменения доступности жилья в результате повышения процентных ставок. Сценарии показывают, что доступность жилья значительно снизится, но останется доступной. Третий либо сценарий риска, вероятность которого очень низкая, показывает, что жилье станет недоступным в Вильнюсе и Таллине. Квартира среднего класса в Риге останется доступной, но при таком сценарии станут недоступными квартиры в новостройках.
Рост цен на строительство приведет к росту цен на жилье, но, маловероятно, что рост заработной платы будет таким же сильным, как и в прошлом году.
Растущая инфляция снижает объем реальной заработной платы и свободных средств.
Повышение процентных ставок приведет к увеличению стоимости обслуживания ипотечного кредита. Рост ежемесячных платежей по ипотеке окажет дополнительное давление на снижающуюся покупательную способность населения. В результате этих факторов улучшения в индексе доступности, навряд ли, будут зарегистрированы, сообщает банк.