Многие владельцы недвижимости в Латвии на данный момент чересчур оптимистично оценивают рыночный рост, особенно относительно квартир в центре Риги, указывает исполнительный директор NEWSEC Latvia Ольга Козина.
Цены на квартиры в центре Риги за первые восемь месяцев 2011 года выросли примерно на 10%, но это не доказывает, что рынок очнулся. Хотя экономические показатели слегка и улучшились, при росте инфляции, покупательная способность людей заметно не увеличилась.
Наивысшая активность весенне-летнего сезона проявилась в секторе эксклюзивных квартир – увеличилось число сделок в диапазоне цен выше 1500 eur/м2. Это объясняется изменениями в Иммиграционном законе, потому что за последние три месяца количество полученных разрешений о виде на жительство выросло на 52% по сравнению с предыдущими 9 месяцами (со времени вступления закона в силу).
Но ожидается, что число покупок эксклюзивных квартир в ближайшее время сократится, потому что решения иностранных граждан — потенциальных покупателей, имеют ярко выраженную сезонность, поясняет Козина. Она прогнозирует, что в будущем сделки с целью получения вида на жительство могут фокусироваться только на апартаментах в новостройках или в реконструированных домах центра Риги. В зимний сезон большая часть дорогой недвижимости, приобретенной нерезидентами, скорее всего будет сдаваться внаем.
Активность продаж эксклюзивных квартир занимает лишь около 4% всего рынка, поэтому она не является объективным показателем общей рыночной ситуации.
Из этого следует, что цены на квартиры в центре Риги выросли в основном искусственно. Сейчас для получения вида на жительство минимальная сумма сделок в крупнейших городах Латвии должна составлять не менее 100 000 латов. Имущество, истинная стоимость которого на 1-15% ниже 100 000 латов, на рынке предлагается по цене свыше 100 000 латов – это создает иллюзию того, что рынок квартир растет.
Еще один обманчивый фактор, который заставляет верить в стремительное оздоровление экономики и рост покупательной способности, — доступность ипотечных кредитов, правда, пока только от нескольких банков, считает Козина.
Благодаря спросу на новостройки и реновированные квартиры в центре Риги выросла цена и на другую востребованную недвижимость. Например, за последние шесть месяцев цена продавца на проект жилого комплекса «Гипсовая фабрика II» на втором этапе возросла аж на 15-30%.
Ожидается, что в будущем на продажу попадет лишь небольшое число новых реновированных проектов центра Риги, зато более активным станет вторичный рынок.
Единственным крупным новым проектом с 60 квартирами в тихом центре Риги сейчас является «Антония», которую покупателям предложат в конце 2011 года.
Общие показатели сделок ценой ниже 700 евро/м2 составляют 75% от объема всего рынка. По сравнению с 2009 годом, число сделок в Риге в пределах 200-400 евро/м2 почти удвоилось за счет сделок, достигающих 400-700 евро/м2.
Исполнительный директор Newsec Latvia Ольга Козина резюмирует: «Ожидается, что активность рынка квартир центра Риги будет немножко подрастать еще и 2012 году. Но общий сектор квартирного рынка все еще останется зыбким – из-за нынешних цен и количества сделок, потому что уровень доходов местного населения вряд ли столь быстро поменяется».