Несмотря на то, что за последние девять месяцев рынок недвижимости активизировался, выздоровление сегмента все же не настолько стремительно, как в других странах Балтии, в интервью порталу бизнес-новостей BNN.LV отметила исполнительный директор компании недвижимого имущества Newsec Latvia Ольга Козина.
Какие выводы можно сделать из новейшего отчета о рынке недвижимости Балтии (лето/осень 2011)?
За последние шесть-девять месяцев рынок недвижимости (РН) заметно активизировался, и сейчас на латвийском рынке наблюдается рост оптимизма и активности.
Как рынок недвижимости Латвии выглядит на фоне других стран Балтии (жилье, офисные помещения)?
Стоит отметить, что Эстония по-прежнему является лидером среди стран Балтии по показателям экономического роста, а вместе с тем и по показателям развития РН. Присоединение к еврозоне, стабильная политическая ситуация, меньшие экономические колебания и последовательные действия правительства во время кризиса содействовали укреплению доверия предпринимателей, инвесторов и банков. В результате Эстония от своих соседей ушла далеко вперед. В Таллине строится новое жилье, наблюдается увеличение объема торговых площадей.
Литве удалось расшевелить РН благодаря стараниям правительства по привлечению нового бизнеса (Barclays, Western Union и т.д.), увеличению объемов экспорта (в том числе и в соседние страны), а теперь еще и благодаря улучшению объемов внутреннего потребления. Однако рынок по-прежнему отстает от эстонского, в Литве также начато строительство нового жилья. Кроме того улучшаются показатели загруженности офисных помещений высшего класса. Частично уже ощущается дефицит офисных помещений А класса. Планируется расширение сетей некоторых торговцев.
В Латвии, несмотря на оптимизм, который присутствует на рынке, растущий интерес к коммерческим помещениям со стороны арендаторов, а также постепенного возвращения инвесторов, восстановление рынка недвижимости отстает от соседних стран.
Несомненно, есть отдельный сегмент, в котором у Латвии гораздо более высокая активность – сегмент эксклюзивных квартир в центре Риги и в Юрмале, на который влияет интерес покупателей из России и стран СНГ и возможность получения вида на жительство. Умеренная активность наблюдается в развитии новых проектов в Юрмале и в центре Риги, хотя их объем довольно ограничен. Кроме того есть интерес о развитии сетей супермаркетов.
Каковы ваши прогнозы на этот год – какие тенденции ожидаются в Латвии (спрос, предложение, цена и др.)?
Сейчас арендаторам становится все труднее договориться о скидках на арендную плату с хозяевами, в связи с этим в этом году, скорее всего, мы будем наблюдать довольно значительные сделки по обмену офисными помещениями. Общий объем абсорбции помещений будет больше, чем в 2009 и 2010 году. Хотя для чрезмерного оптимизма пока нет оснований. Некоторые владельцы пробуют повысить арендную плату как для имеющихся, так и для потенциальных арендаторов, но пока уровень арендных плат не растет столь значительно.
Развитие рынка недвижимости будет следовать за всеобщим развитием экономики, потому как недвижимость по своей сути – инфраструктура для бизнеса. Я думаю, что, учитывая нашу экономическую структуру и нынешние тенденции, чуда не произойдет. Низшая точка уже была достигнута и вполне логично, что за спадом последует фаза роста – улучшаться показатели заполняемости, немного вырастет уровень арендной платы и цены. Вопрос лишь в том, насколько стремительно будет развиваться этот рынок.
Оптимизм прибавляется, однако я надеюсь, что все игроки на рынке получили хороший урок во время кризиса, и теперь внимательнее и реальнее будут подходить к планам своего развития.
В каких странах Балтии в недвижимость инвестируется больше всего средств?
На данный момент наиболее крупные инвестиции в недвижимость наблюдаются в Эстонии (торговый центр Kristīne, офисные помещения Metro Plaza и т.д.).
В Литве и в Латвии сделки не столь масштабны и носят скорее спекулятивный характер, нежели инвестиционный. Отличаются также и инвесторы, которые активно вкладывают средства в рынок недвижимости Латвии – это инвесторы из России, а также спекулятивные инвесторы из стран Балтии и Скандинавии. Сделки носят спекулятивный характер потому, что рынок коммерческой недвижимости по-прежнему довольно слаб (высокий удельный вес свободных площадей, низкие арендные платы, слабая структура договоров об аренде). Следовательно сделки основаны не на доходность (уровень который довольно низок), а на низкую цену или на перспективу увеличения денежного потока.
Что, на Ваш взгляд, влияет на интерес инвесторов о Латвии? Чем мы можем конкурировать с Эстонией и Литвой в привлечении инвесторов?
Развитая транспортная и финансовая инфраструктура, выгодное местоположение, дешевая, но квалифицированная рабочая сила. Рига – крупнейший город в странах Балтии, где проводится больше всего экономических мероприятий. У Латвии есть много различных преимуществ, но сейчас на фоне соседей она проигрывает из-за непоследовательной налоговой политики. Это не позволяет инвесторам прогнозировать налоговые выплаты и денежные потоки в долгосрочной перспективе. Несмотря на улучшение показателей, экономическая ситуация все еще нестабильна – в связи с этим коммерческие риски в сфере недвижимости в Латвии высоки. Зачастую инвестиционные сделки не происходят именно из-за высоких рисков и недостаточной отдачи.
Банки стали крупнейшими владельцами недвижимости. Как это обстоятельство повлияет на рынок недвижимости?
Раньше или позже, банки начнут распродажу принадлежащего им имущества, потому как управление недвижимостью не является их основной деятельностью. Учитывая объемы конфискованной недвижимости, ее одновременная распродажа, несомненно, повлияет как на предложение, так и на спрос. У банков существуют различные стратегии. Некоторые из них уже начали продавать недвижимость, а некоторые ожидают более выгодной цены. Хотелось бы отметить, что это слишком сложный вопрос.
Вы как-то сказали, что кризис отделил хорошие проекты от плохих. Что в ближайшее время станет с плохими проектами?
Несмотря на то, что в Риге еще много свободных офисных помещений, у желающих арендовать большие офисы выбор довольно ограничен. Удельный вес свободных помещений в плохих проектах составляет от 50 до 80%. Неудачным проектам еще долго придется страдать от нехватки арендаторов. Даже после восстановления ситуации на рынке они смогут привлечь арендаторов только низкими арендными платами. Сейчас строятся только два комплекса офисных помещений (Z-Towers и Jupiter Centre), следовательно, на рынке может образоваться дефицит качественных офисов. Это позволит плохим проектам улучшить свои показатели.
Есть ли проекты, которые никогда не будут закончены и где никогда не будут жить люди по причине неудобного местоположения этих зданий?
Всегда будут покупатели, для которых цена – определяющий фактор. Можно предположить, что они приобретут неудачно спланированные квартиры в неудобном месте. Вопрос в том, будет ли выгодно завершение таких проектов. На рынке есть и такие проекты, которые уже завершены, однако где судя по всему еще очень долго никто не будет жить.
Как изменились желания среднего покупателя в Латвии по сравнению с докризисным периодом?
Обычно с точки зрения предпринимательской деятельности, помещения выгоднее арендовать, а не держать в собственности. Это позволяет сбалансировать доходы и расходы предприятия, а также дает возможность избежать замораживания крупных сумм и больших кредитных обязательств. До кризиса были такие компании. Которые покупали помещения для своих нужд, потому что кредиты были дешевыми и доступными. В кризисное время многие из этих компаний безуспешно пытались продать продать свое имущество для того, чтобы повысить ликвидность. На данный момент недвижимость для своих нужд покупают только те, кто на этом зарабатывает, развивая, перестраивая, затем продавая дороже. Покупатели в основном нацелены на покупку целых зданий, а не отдельных помещений в этих зданиях. Это связано с тем, что в той собственности с несколькими владельцами обычно возникают проблемы юридического характера.
Несомненно, в отличии от докризисного периода сейчас покупатели недвижимости тщательно оценивают ее местоположение и перспективы использования, а также цену. Покупатели не готовы покупать «неудачи» других.
Изменился ли профиль среднего латвийского покупателя?
Что касается покупателей коммерческих площадей, то это местные или балтийские частные инвесторы, а также инвесторы из стран СНГ. Однако уже совсем скоро станут доминировать институциональные фонды (такие как Baltic Property Trust, East Capital и другие). Международные частные инвесторы обычно могут вкладывать 10-15 миллионов евро. Но существующие сделки колеблются в пределах от одного до семи миллионов евро.
Эффективно ли проводится управление недвижимостью, которая находится в собственности государства?
Это очень серьезная тема для дискуссий. Сейчас государству принадлежит много недвижимости, которая хоть и находится в удобном месте, но по качеству все же уступает частному сектору. Неэффективная планировка и обслуживание, плохое техническое состояние, ограничения в законодательстве на ее использование, продажу и аренду делают ее нерентабельной.